内地买家亏钱卖楼 如何看香港楼市“熊出没”？

随着香港特区政府推出“双辣招”调控持续发力，以及美国量化宽松政策的逐步退出，香港部分大地产商近期大手笔降价卖房，与此同时香港豪宅买卖萎缩，一些内地客在香港亏钱卖楼。这是否意味着香港房地产将进入熊市?市场非常关注。

新楼盘，打折再优惠

2月10日，新鸿基地产位于香港元朗的“尔峦”推出156个新单位，平均售价约8526港元/平方英尺(约合71679元人民币/平方米)，比去年推售时降幅达35%，比周边二手楼价也低10%至15%。为吸引内地买家，针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”，新鸿基地产提供“交易完成后回赠税费总额70%”的优惠。以此计算，项目的最高降价幅度超过40%。

香港长江实业今年初推出的新年首个新楼盘“DIVA”，折扣后优惠幅度达25%，售价处于同区域最低水平。

另据《大公报》报道，香港政府“辣招”打压豪宅，过千万住宅的买卖持续萎缩。据统计，1月份香港仅有470宗价值1000万元(港币，下同)或以上的住宅买卖登记，比去年12月份的732宗减少36%，此外，亿元以上的贵重物业成交大减63%。

同期内地客在港亏钱卖楼的消息也不断传出。一位内地人持有位于港岛山顶的300平方米房子，2011年购进花了1.28亿元，最近以1.3亿港元售出，账面虽赚200万，但连同印花税及佣金等，估计亏损600万元。另一处约90平方米的住宅，原由内地客以2265万元购入，近日以2200万元易手，实质损失180万元。

不能判断转入熊市

香港财经界人士称，楼市降温，是特区政府一年多前连续推出“辣招”打压楼市造成的。更重要的原因是，美联储退市已造成资金从新兴国家和地区大规模流出，低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然有所减退。

香港利嘉阁地产总裁廖伟强表示，今年上半年楼价或将保持下跌趋势，但每月跌幅较为轻微，年中楼价企稳，估计全年上下波幅约5%。

香港业内人士认为，部分新楼盘降价等现象，并非香港楼市转入熊市的开始。那些降价销售的楼盘大多位置较偏远，交通、配套并不完善，降价主要是为了吸引客户。

利嘉阁地产研究部主管周满杰向媒体表示，前述楼盘降价尚未产生连锁效应，但不排除未来会有其他开发商跟进降价，“就目前情况看，判断香港楼市进入熊市为时尚早。”衡量香港楼市表现有两个标准，即中原城市领先指数和屋苑租金。目前中原城市领先指数尚未跌破上轮熊市的低位100点，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7元的水平。

新华社引述中原地产研究部高级联席董事黄良升的观点，认为香港政府的楼市调控措施曾令开发商措手不及，直到去年第四季度生意才渐回正轨，现在降价推盘，是为了追回销售进度。黄良升认为香港楼市并未到牛熊市转折点，“熊市是不论楼价高低，都没有人买，但现在需求依然旺盛，并且七八成左右都是香港本地人的需求。”

香港特区政府官员已多次表明立场，认为香港楼市情况仍不明朗，存在不确定因素，暂不会取消调控措施。亚洲地产董事总经理蔡志忠表示，虽然“辣招”引起诸多争议，但调控措施有效控制了楼价过快上涨的势头，抑制了投机需求，对于缩小贫富差距、缓和社会矛盾也有重要意义。有业内人士认为，“辣招”在今年内退出的可能性不大。

内地炒香港房者，为何频现亏钱卖楼?多数意见认为，直接原因可能与内地“钱荒”有关，在港买楼的内地人多是生意人，受银行收紧信贷、资金周转困难影响，一些内地投资者急于出售物业回笼资金，割肉也要卖楼套现。

背景：大起大落的香港楼市

香港房地产市场向来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中，楼价最高下跌了76%，但从2004年起的近10年内，香港房价开启了一波10年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数(CCL)显示，该指数从2003年末的约30点升至120点，上涨了3倍。