2014年，香港房价跌不跌？

香港铜锣湾街头的房屋出租售卖广告。交通银行香港分行首席经济学家罗家聪表示,香港楼价自2013年9月就有下行迹象,预计2014年下半年会加速下跌,全年跌幅10%已经成为共识。图片来源 CFP

 

1月15日，香港特首梁振英发表上任以来的第二份《施政报告》，其中以相当篇幅谈及住房紧张、房价高企等问题，并提出政府“双管齐下，寸土必争”的解决措施。

 

自去年以来，香港政府调控房价的政策初见成效，房地产行业成交量和成交价格双双下跌。但在这座全世界房价最昂贵的城市之一，相当于家庭收入中位数15倍的房价还是令普通市民难以承受。

 

香港《大公报》预测，在政府的努力下，香港2014年房价有可能出现明显回落。但路透社指出，对于主要受外部力量掌控的房地产价格，新政策可能带来的影响微乎其微。梁振英“居者有其屋”的执政理想，究竟能否实现？

 

房地产市场成香港市民关注热点

 

39岁的杜润兴（音）通过电视直播仔细收看了梁振英完整的《施政报告》，但并不觉得欢欣鼓舞。

“总比没有好，但我并不满意。这些努力还不够。”她告诉香港《南华早报》。

 

3年前，39岁的杜润兴和丈夫带着两个孩子，从广东肇庆来到香港。直到现在，全家人仍住在深水埗一间约9平方米的公寓里。屋子太小，她和一个孩子每天晚上都要打地铺。

 

做保安的丈夫每个月能挣1万港元（约合7800元人民币），日子一直过得紧巴巴。在《施政纲领》中，梁振英宣布将为低收入工薪家庭提供津贴。按照新的扶贫标准，以她家的情况每个月能拿到2600港元（约合2028元人民币）。

 

“这远远不够。我们只能用它支付孩子的课外活动费用，买更多食物。要是能到4000港元（约合3120元人民币）就好了。”杜润兴说。

 

在寸土寸金的香港，更大的开销是房租。丈夫从2009年就开始申请公共住房，几年过去了，他们还没有申请到。

 

梁振英说，政府的目标是在未来10年内建设47万户住宅公寓，公共住房将占其中的60%。但杜润兴说，相比未来几年内住房会增加多少，政府更应该向公共住房申请人保证，他们到底还得等多久，才能真正得到一套公寓。

 

81岁的陈涵生（音）在宝田邨生活了9年，每次洗澡或洗头发，窄小的浴室都让她痛苦不堪。“每当我转身或试图在浴室里拿东西时，总会撞伤头或手肘。”

 

这里的房产最初是为无家可归者建造的临时住宅，由8736个面积8～28平方米的住房构成，原本不够资格成为永久的公共住房。但2004年，这一带的许多公寓都转型为公共租赁住房。由于修建标准低，2/3的居民都在自己窄小的浴室中受过伤。

 

正如香港《经济日报》所说，在香港，住房供应紧张、房价过高，已成为民众、特别是中产阶级最关心的热点问题。不断高攀的房价和房租正在压榨市民，让他们对政府工作越来越不满。

 

香港金融管理局表示，一所50平方米的房子，价格基本上是购房者家庭年收入中位数的15倍，这也是自1997年以来的最高水平。

 

面对种种难以解决的挑战，在《2014年施政纲领》中，房价成为梁振英无法回避的问题。在他看来，房价和租金飙升的根本原因，在于住房用地供应不足。因此，以增加土地供应应对房价飙升，逐渐成为香港政府和社会的共识。

 

政府调控措施确有成效

 

事实上，据香港《文汇报》报道，早在2013年1月16日，梁振英已在上任后的首份《施政报告》中提出多种措施，遏制香港房价上升。

 

通过改变政府用地、绿化用地的用途，梁振英在香港找出300公顷土地，以兴建12.8万户住房。同时，香港政府还将预售商品房的最长期限从20个月放宽到30个月，以缓解楼市的升温压力。

 

为打击炒房，香港政府在2013年2月全面调高楼市买卖印花税，适用于所有个人及公司买卖住宅及非物业住宅。其中，超过2000万港元（约合1560万元人民币）的物业，印花税由4.25%调高至8.5%，足足翻了一番。

 

为了保障香港人权益，打击推高房价的大陆投资客，香港政府还在去年推出“港人港地”地皮，在这些区域建成的房屋只允许出售给持有香港永久居民身份证的人士。

 

此外，香港政府先后实施的《一手住宅物业销售条例》、住房登记制度、单身人士公寓建设等，也是为缓解房价上行压力采取的措施。

 

一年的着力调控后，香港房价确实得到一定程度的控制。

 

1月8日，香港政府差饷物业估价署发表最新统计报告，称香港房价在2013年9月创出新高后，已连续3个月回落，尽管在去年的前11个月中，香港房价仍累积上升近7%。

 

据房地产投资管理及服务公司仲量联行的数据，2013年，香港住房销售量比2012年减少38%。中原地产数据则显示，香港房价自2013年的最高位回落4.6%，2014年还将再跌15%。

 

2014年1月15日新的《施政报告》中，梁振英除了向民众汇报过去一年的工作成果，也再次承诺，政府将尽最大努力增加土地供应，并制订一项长期住房政策。

 

根据《施政报告》，香港政府接受了长远房屋策略督导委员会的建议，承诺在未来10年内供应47万户房屋，其中公共住房占60%，较去年的承诺增加了36%。在新的住房供应目标下，香港将平均每年向市民提供两万户公共住房和8000户“居者有其屋”计划住房。

 

为了切实增加住房供应，政府相关部门已在香港各处物色到了足够多的土地，在未来5年内可兴建8.9万户住房，以满足未来10年的房屋土地需要，其中包括80块总面积超过150公顷的绿化用地和政府用地。这些土地具有改作住宅用途的潜力，今后5年，香港将每年落成1.36万户私营住宅，比过去5年的平均数字9680户增加40%。

 

此外，梁振英还表示，包括香港岛和九龙半岛南部在内的很多区域，都具有密集发展的潜力。因此，在考虑对环境影响的前提下，香港政府允许大多数地区的住宅建设密度增加20%。

 

香港房价会不会跌

 

2013年卓有成效的调控成果，让香港社会各界对新发布的《施政报告》十分重视。据香港《经济日报》报道，几乎是在报告发布后的第一时间，香港房地产公司的股价即呈下行趋势，一些二手房小业主也开始降价出售手中物业，个别减价幅度超过10%。

 

美银美林预测，2014年香港房价将下跌15%。岭南大学经济学教授何泺生则告诉《大公报》，香港整体楼市已步入“冰河时代”，2014年香港整体房价会逐步下调。即使不会一夜间暴跌，市场信心也会被慢慢侵蚀，下跌20%并不奇怪。

 

据评级机构标普预测，香港2014年房价将下跌10%。虽然地产商会采取灵活定价的方式维持销售额，但随着地价、建筑和工资成本的上升，未来12～18个月内，房地产商的利润率将下跌10%。

 

因此，据美国彭博社报道，在本土楼市受到限制的香港地产商，开始将注意力转移到中国内地、美国、英国等市场。

 

不过，标普信用分析师黄馨慧告诉《大公报》，在短期内，香港对住房的需求仍然强劲，成交量仍将有一定程度的上升，政策对房地产的价格影响有限。至于政府长远供应目标会否令未来房价持续下行，还要对未来的政策动向做进一步观察。

 

1月19日，新鸿基地产联席主席郭炳江告诉香港《信报》，未来数年，每年有约1.4万至1.5万户私人住宅供应市场，而政府的土地政策更清晰，未来5～10年整体土地供应较稳定，因此，房价大起大落的机会将减少。

 

近期，香港的房价已有所下降，不过政府限制房贷的措施和对非本地居民征收额外税收的措施，主要对于价格最贵的高档房地产起作用，而这些并不是普通市民能消费得起的。

 

郭炳江预测，部分房屋价格下行的趋势还将维持一段时间，但香港房价不会“一刀切”地下调。

 

路透社则认为，香港想通过增加供应给楼市降温，听起来像是在重复以前的错路。就算它能如预期那样增加房屋建设量，给市场带来的变化也甚微，而房地产价格依然受外部力量掌控。

 

因此，路透社表示，不应高估近期增加房屋供应举措带来的效果，因为政府新增住宅的目标仅比市场正常增幅高1%。如果没有大陆跨境资本流动的减少，单纯的房屋增供措施仍然很难解决香港的高房价问题。