双倍印花税松绑 香港楼市骤热

[ 在环宇海湾的首批房源火速卖光后，热闹的市场气氛也感染了买家入市情绪，加上双倍印花税、放宽换楼年期的消息继续发挥作用，启动楼市换楼潮，为市场带来新的客源]

 

位于尖沙咀的一个项目售楼处自从5月底开售以来，每个周末都人满为患，这样热闹的气氛也带动了整体香港楼市的市场氛围，在过去的一段时间内持续火爆。

 

这座售楼处位于尖沙咀，是长江实业（00001.HK）、南丰集团及港铁公司（00066.HK）共同开发的在荃湾区的环宇海湾售楼处。根据该楼盘提供的销售安排计划书，环宇海湾截至本周二已经推出三次销售，而且几乎每一次总能吸引买家的眼球，引发全城抢购潮。目前该楼盘总共推出在售房源1501套，占整体房源的87.4%，销售情况异常火爆，半月之内几乎一抢而空。

 

一手市场百花齐放

 

除了环宇海湾是今年来香港最大型的项目外，其他新楼盘也趁市况转好争相冒尖。上周末香港兴业（00480.HK）在愉景湾推出悦堤项目，开售3小时已经迅速卖出25套复式豪华住宅，在当日推出的62套房源，也被顾客扫荡一空。

 

长江实业旗下一处位于大埔的岚山1期也已经在紧锣密鼓的准备中，预计最快本月可以推出销售安排。长江实业执行董事赵国雄称，预计今年下半年的市场情况可能会比上半年更畅旺，计划在今年推售4个项目，维持今年销售目标300亿港元，仅环宇海湾目前已经累计销售超过1000套，超出原定目标800套，预计可以套现至少70亿港元。

 

信和置业（00083.HK）与香港市区重建局合作的旺角奥朗·御峰正计划销售100套，新世界[-0.63% 资金 研报]（00017.HK）及会德丰地产旗下的GRAND AUSTIN也有望在近日推出，各发展商都想趁机在市况好时尽快出货。

 

美银美林全球研究部大中华区房地产研究主管魏志鸿对《第一财经日报》记者称，近日一手楼盘的百花齐放，与政府早前微调楼市政策有关。今年5月13日，香港特区政府放宽了双倍印花税，延长了本地购房者出售现有房屋的时限，首先受益的就是一手买家。

 

“在香港买一手楼盘都是预售，等到交楼时间都是1年多以后的事情了，但是旧政策规定，你买了新楼，就必须在6个月内出售现有房屋，令换房人士无房可住，但是在新规定出台后，可以在交楼后的6个月内出售现有房屋，对市场气氛有所改善。”魏志鸿说。

 

在一手楼盘的密集推盘下，一手楼盘的成交量也被推向高峰。根据美联物业数据，截至6月10日，香港的一手私人楼房注册量创下了近18个月的新高，达到5648宗，同比大幅增长27.7%。

 

二手市场逐渐抬头

 

在一手市场持续火热的带动下，二手市场也开始蠢蠢欲动。美联物业资料显示，6月2日至8日香港35个大型屋苑总共有116宗成交，按周上升3.6%。看楼的人数也在不断增加，上周末（6月7日至8日）香港15个指标屋苑预约看楼量有1075组，较前一个周末增加1.5%。

 

美联物业住宅部行政总裁布少明称，在环宇海湾的首批房源火速卖光后，热闹的市场气氛也感染了买家入市情绪，加上双倍印花税、放宽换楼年期的消息继续发挥作用，启动楼市换楼潮，为市场带来新的客源。

 

香港土地注册处资料显示，5月份整体物业注册总数共6785宗，环比增加12.9%，创下自去年3月以来的新高，其中5月二手住宅的注册量达到4746宗，环比上升21.6%，显示目前香港二手市场开始恢复正常水平。

 

同时，根据美银美林的监测，香港二手楼的成交量年初到现在升跌幅度仅仅在1%~2%，而早前市场预计二手楼的价格将下跌10万~20万港元/套，但就目前情况看，二手楼盘的价格并没有发生变化，反映在香港经济环境没有发生大幅改变的情况下，二手市场也并没有出现预想中的恐慌销售。

 

楼价止跌

 

在一手和二手楼盘成交量逐步抬头的情况下，香港的楼价也开始止跌。根据香港差饷物业估价署公布的最新数据，4月份楼价指数环比回升0.4%，是在连续3个月的跌势后首次回升，今年前4个月香港楼价指数累计跌幅缩小至0.2%。

 

美银美林昨日发布报告称，由于美国货币政策的持续宽松，令香港楼市实际上不如看上去那么悲观，该行更上调了今年对香港楼市的估计，预计今年香港楼价仅仅下跌5%，与早前预计的下跌10%相比更为乐观。

 

魏志鸿对记者称，未来香港楼价的走势几乎完全取决于利率的方向，由于美元与港元实行联系汇率制度，令香港的利率水平长期保持在1.9%~2%的水平，而香港每年的通胀率都在3%~4%，在这种负利率的水平下，香港的租金回报率也达到了3%的水平，所以在香港买楼的投资回报率仍旧是正数。除非美国步入加息周期，到时才可能令香港的楼价有下行的压力，不过短时间内似乎并不太可能发生。

 

尽管一手市场供应开始变多，但根据政府目标，未来4年将增加72900个房屋供应，即每年18225个房源（含公营房屋），魏志鸿指出，每年香港新增家庭平均有25000个，如果这些供应都有住房需求，那么香港的供应量是不足以应付的，而目前香港的房屋空置率大约只有4%，在需求旺盛的情况下，房价也不太可能发生剧烈变化。