日本房地产泡沫风险隐现

日本央行16日公布的数据显示，今年4至9月的上半财年期间，日本房地产领域的新增贷款涨至纪录高位，超过了日本上世纪80年代经济泡沫期间的贷款水平。有分析人士认为，该数据的高涨警示了日本房地产行业可能过热，引起了市场对日本经济可能出现泡沫的担忧。

负利率导致银行放贷激进

日本央行数据显示，今年4至9月日本房地产新增贷款比上年同期上涨了16%，达5.9万亿日元(约合539.4亿美元)。4到9月日本整体新增贷款较去年同期增长了16%，至23.9万亿日元（约合2320亿美元）。

日本当地媒体评论称，负利率导致日本银行放贷激进，因为日本国内企业投资需求不大，所以大量资金流入房地产领域。据报道，日本银行贷款自2013年日本央行实施量化宽松政策时就已出现上涨，在日本央行实行负利率之后，银行贷款增长进一步加速。与此同时，日本的经济增长仍然疲弱。2013年至2015年，日本国内生产总值（GDP）年实际增长率分别为1.5%、0.0%、0.4%。日本2016年三季度GDP数据显示，尽管该季度日本GDP增长超预期，年化环比初值达到2.2%，但占该国GDP约六成的民间消费仍然疲弱，仅增长0.1%，增幅与二季度持平。日本三季度资本支出也与前季度持平，对全球经济前景的担忧以及日元再度上涨令企业投资疲弱。

日本央行10月发布的报告曾表示，日本央行正在密切监测银行贷款流向房地产领域的情况，以防出现可能导致过热并对金融稳定构成风险的信贷过度问题。但该报告称并未看到日本经济出现泡沫的迹象。

日本在上世纪80年代曾出现严重的房地产泡沫，土地和房产价格急剧膨胀，最终导致上世纪90年代初日本房地产市场崩盘，日本经济从此步入持续低增长的时期。

房地产泡沫担忧显现

日本激进的房贷导致了该国房地产领域的过度投资，贷款的迅速增长状况引起市场对日本或出现资产泡沫的担忧。宏观经济研究人士指出，日本房地产新增贷款的大幅增长表明市场对该国不动产市场看好，而该类需求的增加导致价格上升加快又使得房地产弱化了本身居住属性，而增加了投资属性，反过来又吸引更多的资金进入该市场，如果这种状况持续并且加重，有可能会出现房地产泡沫。

分析人士指出，综合日本近期数据分析，日本现有的房地产需求超过了该国经济基本面的支撑，这种状况有可能导致房地产价格和贷款超过均衡水平，从而出现金融机构和居民部门杠杆率过高的潜在危险，一旦贷款的增长超出贷款主体正常偿付能力，风险积累过多超过临界点后，会导致泡沫出现甚至泡沫破裂的风险。

花旗最新发布的关于日本房地产的研报显示，花旗将日本2019年新增写字楼面积的预期从此前的124万平方米下调到108万平方米。同时，花旗还将2020年日本写字楼竣工面积的预期从137万平方米下调到130万平方米。这或许意味着，日本房地产市场供给减少同需求增大的矛盾可能会进一步增加，而价格偏离过度会对市场产生诸多负面影响。a